屋齡影響屋價

喜欢了解房产的我，这文章让我明白屋子太久值不值得买？

屋齡影響屋價

在我們進行產業購買或投資規劃時，通常有兩個主要的管道，分別是：

1. 從一手市場向發展商購買，可能是已建成或興建中的產業單位。

2. 從轉手市場購買，可能是二手屋或三手屋，在產業市場好景的今天，產業的買賣活躍，而且價量齊升，轉手市場的產業買賣熱力未減。

在本期的產業專欄，主要是闡述從二手市場購買產業應該注意的事項，需要有哪些方面的認知等等。

二手市場的產業，都是一些已建成的單位，屋齡可以從移交新屋鎖匙不久、到已有數十年歷史的老舊房屋，這並不稀奇。

為何提及屋齡的問題？房屋的新與舊，對產業的價值有一定的影響，特別是產業是坐落在永久或租賃契約的土地上。

當我們從轉手市場購買房產單位，假如坐落在租賃契約的土地上，一定要瞭解租賃期還剩下多少年。

一般的租賃契約單位，多數是99年，如果你購買的單位只剩下70年，除非是地點很吃香，或是產業單位保養得很不錯，而且價格也比市場水平較低，或許可以考慮。

租賃期少過50年不利賣主

最主要的原因是：也許將來有一天你準備脫售有關單位，那時，如果產業單位的租賃期剩下不到60年，或少過50年，這會讓賣主處於較不利的地位。

少過50年租賃期的產業單位，買主向銀行申請房屋貸款時，可能會面對困難，例如無法申請到較大額度的貸款，買家被迫支付較大筆的自付款，可能造成交易面對較大壓力而拉倒。

在這種情況下，買家可能要求進一步減價，以便交易可以落實。

我們經常聽到一些這樣的建議，基本是這樣：如果準備購買租賃契約的產業單位，或許應該放眼新建的房屋，至少還有90多年的時間，好歹也不會比剩下60年的遜色。

假如在轉手市場購買的房產單位、是坐落在永久地契的土地上，這樣的隱憂基本不存在，即使房屋老舊，要花較大筆的裝修費，但至少不需傷腦筋三、四十年後，房屋的租賃期即將屆滿的問題。

確保產業能增值

不論是永久地契或租賃契約的老舊房屋，待買主接手後，都需要花較大筆的裝修費，因此，購買轉手房屋，不管是自住或投資，一定要鎖定地點，確定所購置或投資的單位能夠增值。

位於策略性地點的房產，欲出租或等待增值以套現，相對來說會比較容易。如何鑒定產業所在位置屬策略性地點，基本離不開以下幾個因素：

1. 出入方便，不只是有一個進出口，而是有數個通道可以出入。

2. 交通便利，至少有公共巴士川行，或附近設有輕快鐵站。

3. 擁有菜市場、各種便利商店，方便主婦、小食中心、銀行或郵局、文具商店，提供上班族和學生較大的便利。

4. 住宅社區規劃相當完善，不會讓人有一種進入迷宮、潛藏犯罪案的感覺。

當然，也有一些人比較重視的是產業的轉手價格，反正買來自住，價格比市場便宜，而且符合自己的預算。

不管怎樣，如果所屬意的產業單位，無法具備以上幾個主要因素，至少也應具備其中一至兩個，例如第二和第三個，確保產業單位擁有基本的吸引力。

星洲日報／投資致富‧二手房產‧2011.04.17